Willkommen!

In diesem Bautagebuch möchten wir unsere Erfahrungen, Erlebnisse und Eindrücke auf dem Weg zu unserem Traumhaus dokumentieren.

Über Tipps und / oder Austausch mit anderen Bauherren würden wir uns auch sehr freuen :)

Fakten

Wo: Berlin Rudow Grundstück: 754m² Wohnfläche: 122m² Haustyp: Satteldach 130 Baufirma: Richter Haus

Bauzeit


177 Tage
Beginn 15.08.2012
Übergabe 07.02.2013

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Bauleistungsbeschreibung

Die Leistungsbeschreibung beim Bau unterliegt keiner Norm und können von den Baufirmen beliebig gestaltet werden.

Wer glaubt, das in einer Bauleistungsbeschreibung alles drin steht, was zu einem Haus gehört und das diese Beschreibung einer positiven Baugenehmigung gleich kommt der irrt!

Es gibt einige Knackpunkte, wo es zu Mehrkosten kommen kann, die nichts mit persönlichen Geschmack und/oder Sonderwünschen zu tun haben.

Gründungsarbeiten

Hier wird meistens etwas von 30cm Bodenarbeiten geschrieben. In der Realität reicht das aber kaum aus und man muss gut auf die Formulierung achten.

Bodenarbeiten sagen nichts über die Entsorgung der nicht mehr benötigen Erde aus.

Oft ist der normale Boden nicht für eine Verdichtung geeignet und muss durch Beton-Recycling o.ä. ersetzt werden.

Die Mehrkosten pro m³ können zwischen 20-50€ liegen (und natürlich auch höher).

Tipp: Rechnet mit 60cm Bodenarbeiten inkl. Beton-Recycling 

Bodenplatte

Auch hier muss man ganz genau lesen und auch hier (genau wie bei den Gründungsarbeiten) sind das nur „Erfahrungswerte“ die von den Baufirmen gemittelt bzw. angenommen werden. Wenn der Statiker später feststellt, das reicht nicht, wird es teurer!

Gerade in der Stärke wird gerne versucht Material einzusparen, um mit einem niedrigen Preis beim Kunden trumpfen zu können.

Es gibt auch hier grosse Unterschiede in der Ausführung. Die einen legen nur eine Bodenplatte, bei den anderen ist auch eine Frostschürze und Isolierung dabei.

Manchmal ist auch nicht die nach DIN vorgeschriebene „Abdichtung“ der Bodenplatte dabei.

Eine Bodenplatte mit 16cm Dicke und Stahlbewehrung mit 9Kg/m² ist schon eher an der unteren Grenze.

Tipp: 20cm C20/25 Beton mit Frostschürze sollte es schon sein. Auch die „Tragkraft“ der Stahlbewehrung ist zu hinterfragen.

Deckenstärke (EFH & Stadtvillen)

Hier wird auch gerne am unteren Limit gearbeitet, manchmal auch fernab von jeder Realität.

Heutzutage sind 20-22cm Deckenstärke Standard, unter dem wird kein Statiker mehr seine Hand ins Feuer legen.

Steht weniger in der Bauleistungsbeschreibung, bekommt ihr keinen Rabatt, ihr dürft auch nicht über „Los“ gehen und euch Geld nehmen, sondern ihr „dürft“ mehr bezahlen.

Estrich / Fussbodenaufbau

Auch hier wird gerne am Material gespart. 6cm Estrich mit 8cm Dämmung im EG finde ich persönlich etwas „dünn“ und im DG wird meistens noch weniger Dämmung eingesetzt.

Wer eine bodentiefe Dusche haben will, kommt da sehr schnell an die Grenzen des machbaren. Außerdem wirkt sich ein „dünner“ Bodenaufbau auch auf die Energie-Bilanz aus.

Tipp: 20cm im EG und 15cm im DG Fussbodenaufbau sind empfehlenswert.

Fenster und Aussentüren

Fenster ist nicht gleich Fenster. Hier gibt es grosse Unterschiede.

Vergleicht genau die U-Werte vom Glas und vom Rahmen.

Gute Fenster verfügen auch über eine sogenannte Warme Kante.

Auch der Einbruchschutz spielt hier eine Rolle. WK1 sollte mindestens erfüllt sein.

Tipp 1: Eine Dreifach-Verglasung sollte schon sein. UG-Wert (Glas) < 0,8W/m²K und UF-Wert (Rahmen) < 1,1W/m²K.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Anzahl und Größe der Fenster. Davon steht meistens nichts in der Bauleistungsbeschreibung, denn das ist ja auch ziemlich individuell. Aber das ist ein ganz wichtiger Punkt!

Es gibt eine DIN die besagt, mit wieviel Tageslicht ein Raum belichtet werden muss. Da spielt der Grundriss und die Größe vom Raum eine Rolle. Vertraut nicht blind den Grundrissen in den Katalogen! Das sind meistens nur Beispiele.

Tipp 2 für die Planung / das Angebot: Reicht die Anzahl und Größe der Fenster für den vorgeschriebenen Lichteinfall (Tageslicht) aus?

Dach

Vergleicht die Angaben zur Holzbalkenstärke.

Auch die Dachüberstände am Giebel und Traufe können sehr unterschiedlich sein. Zu „kleine“ Überstände sehen nicht so gut aus und bieten weniger Regenschutz.

Tipp: Überstand am Giebel min. 30cm und an der Traufe 80cm.

Die Dachkästen sind meistens aus unbehandelten Holz. Der Schutz gegen Feuchtigkeit und das Anstreichen wird dann als Eigenleistung vorausgesetzt.

Unterschätzt diese Arbeit nicht. Zweimal Grundieren (mit Holzschutz) und zweimal Farbanstrich sollte es schon sein, damit es vernünftig ist. Das braucht min. 2 Tage bei guten Wetter. Holzschutz- und Farbe sind nicht billig.

Tipp 2: Wenn Ihr das (Dachkästen) selber machen wollt, das lasst Euch die Bretter vor der Verarbeitung durch die Dachdecker auf die Baustelle bringen, damit Ihr die Bretter bequem am Boden und von allen Seiten streichen könnt.

Tipp 3: Alternativ zum selber streichen kann man die Bretter ab Werk schon Grundiert (Holzschutz) und Lackiert kaufen. Oder die Dachkastenverkleidung aus Kunststoff nehmen.

Elektro

Ich habe schon Bauleistungsbeschreibungen in der Hand gehabt, wo nur 40 Steckdosen standardmäßig dabei waren. Das finde ich persönlich zu wenig. Ok, ich bin auch technisch etwas vorbelastet, bei uns sind es über 60 Steckdosen geworden.

Tipp: Steckdosen zusammenzählen, vergleichen und nach dem Aufpreis für Einzel & Doppelsteckdosen fragen. 

Sanitär

Auch wenn die sich Namen der aufgeführten Hersteller wie das Who’s Who der Elite anhört, auch diese haben ganz „einfache“ Sache in ihrem Programm.

In der Regel sind die standardmäßigen Ausstattungen doch eher praktischer anstatt schöner Natur.

Verständlicherweise verbauen die Sanitärfachleute nur das ein was sie kennen und auch selbst einkaufen. Da ist der Verhandlungsspielraum, gerade was die Preisgestaltung angeht, doch sehr begrenzt.

Tipp: Erkundigt euch bei anderen Bauherren (die auch mit der Baufirma gebaut haben) nach der Bemusterung und deren Preisen

Fussbodenheizung / Heizung

Bei der Fussbodenheizung kann man die Heizrohre eng oder auch mit grossen Abstand verlegen. Je weiter die Heizrohre auseinander liegen, desto länger dauert die Heizphase um den Raum auf die gewünschte Temperatur zu bringen. Das bedeutet auch mehr „Last“ für die Heizung und höhere Heizkosten (> 10%). Im schlimmsten Fall wird der Raum nie richtig warm.

Der Abstand der Heizungsrohre sollte optimalerweise nicht mehr als 10cm betragen.

Die Vorlauftemperatur sollte nicht über 36° liegen. Gute Heizungsanlagen schaffen das locker, günstige Anlagen mit zu grossen Verlegeabständen müssen meistens mit höheren Vorlauftemperatur arbeiten.

Schön wäre auch ein eigner Heizkreislauf für den HWR. Das sparen sich auch viele Baufirmen mit der Begründung, das dort auch die anderen Heizungsrohre durchlaufen und so den HWR mit heizen. Aber das funktioniert in der Praxis eher selten wie gewünscht. Die Heizungsrohre werden auf den kürzesten Weg heraus geführt und nicht gleichmäßig im HWR verteilt. Es ist ziemlich unangenehm, wenn man von einem warmen stück Fussboden plötzlich auf eine „Eisscholle“ tritt, weil nicht überall Heizungsrohre verlegt sind.

Tipp: Erfragt die technischen Daten der Heizungsanlage und Verlegeabstände der Heizungsrohre

Fliesen

Dieser Posten ist auch schwierig zu vergleichen. Fast jeder Bauträger macht das ein bisschen anders. Im Allgemeinen kann man davon ausgehen, das es zu wenig m² inklusive sind.

Aufpassen beim Begriff „Fliesenspiegel“, damit ist nur ein kleiner Teil an der Wand gemeint und nicht die komplette Wand. Auch die Fliesenhöhe an der Wand ist zu hinterfragen, zwischen einem Meter und bis zur Decke ist ein grosser Unterschied.

Meistens ist ein Materialpreis (Fliese) von 20-30€ inklusive. Nach unserer Erfahrung ist die Auswahl an schönen Fliesen in der Preisklasse eher überschaubar.

Und wer anstatt der schnöden weißen Plastik-Eckschienen was farbiges oder sogar Alu- oder Edelstahlschienen haben will, sollte dafür auch schon mal etwas Geld bei Seite legen.

  • Ihr solltet freie Auswahl beim Fliesenkauf haben, nicht nur die Art sondern auch wo ihr einkauft.
  • Vergleicht genau die Höhenangaben bei den Wandfliesen (oft wird nur die Dusche bis 2m gefliest und Rest vom Bad deutlich darunter)
  • Sind auch alle Räume aufgeführt, wo ihr Fliesen erwartet?
  • Formate beachten! 12x23cm für eine Fliese ist heutzutage zu klein. Moderne Fliesen haben meistens größere Maße.

Tipp: Aufpreise für „Sonderformate“ & Arbeitsleistung (nicht nur Material) pro zusätzlichen m² Fliesen erfragen

Sonstiges

Formulierungen wie „… sind vom Hersteller XYZ oder gleichwertig ….“ sind ein Freibrief für den Bauträger. Er bestimmt ob die Qualität, das Modell usw. ok ist und kann quasi alles mögliche hernehmen, auch unbekannte Hersteller. Beweist ihm nun mal das Gegenteil in Sachen Qualität usw.

Tipp: Damit Ihr das bekommt, was Ihr erwartet, lasst euch den Hersteller, das Model usw. später fest in den Bauvertrag reinschreiben. Ansonsten kann es zu „Überraschungen“ kommen. 

Ansonsten gilt: Alles was nicht in der Bauleistungsbeschreibung drin steht und nicht zusätzlich im Bauvertrag aufgenommen wurde, darauf habt ihr auch keinen Anspruch! Das können noch so selbstverständliche Sachen sein, wo man denkt, das gehört zu einem Haus(bau) immer dazu. Und das betrifft auch die Ausführung von Bauteilen.

Beispiel 1: Eine Bodeneinschubtreppe kann aus einfachen unbehandelten Holz und ohne Isolierung oder aus beschichteten lackierten Holz und guter Dämmung sein. Es gibt welche in 60x120cm, 70x140cm usw. Wenn nur „eine Bodeneinschubtreppe“ drin steht, was bekommt ihr dann?

Beispiel 2: Ist ein Aussenwasserhahn dabei? Ja? Ist dieser auch Frostsicher? Gibt es dazu auch einen Absperrhahn?

Beispiel 3: Ist ein Sockelputz dabei? Ist doch selbstverständlich, oder? Nein, leider nicht bei allen Baufirmen. Hier können mal neben über 1200€ an Mehrkosten auf einen zukommen.

Das sind nur kleine Beispiele, aber daran kann man gut erkennen, das der Teufel im Detail steckt. Und jetzt stellt Euch das beim Rohbau, Dach, usw. vor. Auf einen Aussenwasserhahn kann man verzichten, aber wenn ein „tragendes“ Gewerk, die Dämmung, Technik usw. zu allgemein beschrieben ist oder teilweise sogar unter den tatsächlichen Anforderungen liegt, kann das unter Umständen sehr teuer werden, wenn man das nicht vorher klärt.


Zum Vergleichen habe ich mir, die für uns wichtigen Punkte aus den Baubeschreibungen der Baufirmen rausgesucht und in einer Tabelle gegenüber gestellt. Das hat uns viel geholfen einen Überblick zu bekommen, wo wir was für unser Geld bekommen. Hier findet Ihr unsere Beiträge / Posts dazu => Baubeschreibungen vergleichen


Lasst spätestens vor Vertragsabschluss die Bauleistungsbeschreibung und den Bauvertrag von einem unabhängigen Baugutachter überprüfen. Das Geld dafür ist gut investiert!

Zu guter Letzt: Früher oder später wird jeder Bauherr mit der Toleranztabelle in „Berührung“ kommen. Was es sich damit auf sich hat, könnt ihr hier nach lesen -> Toleranzen beim Bau

Bauleistungsbeschreibung
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6 Antworten auf Bauleistungsbeschreibung

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